Gentrificatie: omarmen of vermijden?

Stadsgeograaf Cody Hochstenbach versus oud-wethouder Maarten van Poelgeest

Cody Hochstenbach en Maarten van Poelgeest. Foto door Peter Valckx.

De term ‘gentrificatie’ is niet meer weg te denken uit het Nederlandse stedenbouwkundig vocabulaire. De definitie, de opwaardering van oudere wijken door de komst van mensen uit de middenklasse met prijsopdrijving als gevolg, maakt direct het dilemma zichtbaar: moeten we gentrificatie nu omarmen of vermijden? Stadsgeograaf Cody Hochstenbach en voormalig wethouder Maarten van Poelgeest bogen zich op verzoek van de Helling over deze vraag. Grootste discussiepunt: hoe autonoom en daarmee onvermijdelijk is het proces van gentrificatie? Roerend over eens: gemeenten moeten meer kunnen doen tegen exorbitante huurprijzen.

De Pijp en de Jordaan in Amsterdam, het Zeeheldenkwartier in Den Haag, Klarendal in Arnhem, Belcrum in Breda. Stuk voor stuk oudere, centraal gelegen arbeiderswijken waar de afgelopen dertig jaar mensen met meer toekomstperspectief zich vestigden, de openbare ruimte werd opgeknapt, hippe horeca neerstreek en waar de prijzen als gevolg daarvan zo hard stegen dat nu alleen de lucky few er een woning kunnen bemachtigen.

Dit proces werd al in 1964 beschreven door de Britse socioloog Ruth Glass. Zij muntte gentrification als een uiterst kritische term. De neomarxistische Glass duidde er de klassenstrijd mee aan die ontstond in opgeknapte binnenstedelijke buurten. In Nederland bleef het fenomeen lange tijd onbekend, ook de vertaling liet op zich wachten. Rond de eeuwwisseling begon de term gentrificatie aan een opmars, opvallend genoeg eerst als iets positiefs. “Pas sinds 2014, toen ook duidelijk werd dat door gentrificatie mensen worden uitgesloten, wordt er heel veel over geschreven. Inmiddels heeft het ook hier een negatieve connotatie gekregen”, vertelt Cody Hochstenbach, stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam en in 2017 gepromoveerd op gentrificatie. In de lobby van hotel Victoria aan het Damrak discussiëren Hochstenbach en Maarten van Poelgeest, van 2006 tot 2013 wethouder Ruimtelijke Ordening in Amsterdam, over de vraag of gentrificatie nu een vloek of een zegen is.

Hoe is gentrificatie in Amsterdam ontstaan?

Hochstenbach: “We zijn geneigd om te denken dat het een autonoom, spontaan fenomeen is dat gedreven wordt door de woonwensen van beter verdienenden. Dat is veel te kort door de bocht. Oorspronkelijk had het ook in Amsterdam overigens wel een spontaan karakter: gentrificatie ontstond door de komst van studenten en links-progressieve groepen naar de stad. Pas de afgelopen jaren heeft het zich als een olievlek over Amsterdam verspreid, vooral doordat de overheid er een sturende rol in ging spelen: door op grote schaal sociale huurwoningen te verkopen, de komst van bepaalde typen winkels en horeca te stimuleren en de publieke ruimte op te knappen. Dit heeft een aantal wijken onbetaalbaar gemaakt.”

Van Poelgeest: “Deels is gentrificatie wel degelijk een autonoom proces. Amsterdam is sinds de jaren tachtig herontdekt, wat een enorme druk op de stad heeft gezet. Steeds meer mensen willen hier wonen, liefst binnen de ring en als het even kan ook nog in de binnenstad. Dat leidt tot schaarste. We kunnen hoog of laag springen maar aan het fenomeen schaarste ontkomen we niet. Hierdoor ontstaat prijsopdrijving. Daar waar schaarste ontstaat, en dat is mijn centrale stelling, is meer regulering nodig. En die instrumenten geeft het Rijk de gemeenten niet.”

Hochstenbach: “Rond de eeuwwisseling is wel bewust voorgesorteerd op gentrificatie.”

Van Poelgeest: “Er is niet op voorgesorteerd. Het klopt wel dat we het woningaanbod bijgestuurd hebben door corporatiewoningen te verkopen. Begin jaren tachtig hadden we 80 procent sociale huurwoningen en maar 7 procent koopwoningen. Dat vond iedereen veel te eenzijdig. De gedachte was: het zou goed zijn als sommige wijken wat diverser werden, volgens sommigen vanuit het idee dat de oorspronkelijke bewoners zich dan aan de wat meer welvarende nieuwkomers konden optrekken.”

Hochstenbach: “In de Amsterdamse Woonvisie, opgesteld in 2007, staat dat gentrificatie een kans is die we moeten aangrijpen. Mijn analyse is dat we nu last hebben van de enthousiaste verkoop van corporatiewoningen. Inmiddels is die verkoop gelukkig aan banden gelegd. Maar ik denk dat we dat eerder hadden moeten doen.”

Van Poelgeest: “Dat denk ik ook.”

Hochstenbach: “Als de woonvisie van destijds nu zou moeten worden opgesteld, zou gentrificatie er niet als streven in zijn gekomen.”

Van Poelgeest: “Klopt, er zou nu zou ‘menging van buurten’ hebben gestaan. Want dat was het motief: eenzijdige wijken gemengder maken. Misschien was dat naïef, maar zo was het wel. Gentrificatie was geen doel op zich.”

Hochstenbach: “Gentrificatie zorgt inderdaad in de eerste plaats voor meer menging. Op een gegeven moment komt er een kantelpunt. Dan leidt het juist tot ‘ontmenging’, waar lagere-inkomensgroepen de prijs voor betalen in de vorm van minder toegang tot woningen. In Amsterdam is dat kantelpunt inmiddels bereikt, in Rotterdam zorgt gentrificatie nu nog voor meer menging.”

Voor GroenLinks is dit een bijzonder ongemakkelijke waarheid: het verbeteren en mengen van wijken zorgt er blijkbaar voor dat deze te duur worden voor oorspronkelijke, minder draagkrachtige bewoners. Is gentrificatie te vermijden? 

Hochstenbach: “Gentrificatie is niet hetzelfde als verbetering. Het is tekenend voor de huidige, door marktdenken gedomineerde tijd dat we het mooier, leefbaarder maken van een wijk niet los kunnen zien van prijsopdrijving, met als gevolg dat jouw vermogenspositie uitmaakt wat je kansen zijn in de samenleving. Bij de grootschalige stadvernieuwing eind jaren zeventig is het wél gelukt om wijken op te knappen zonder ze duurder te maken. Verouderde panden werden vervangen door nieuwbouw, maar deze werd afgeschermd van marktwerking. Ik geef toe: de context was anders – de stadsbevolking kromp.”

Van Poelgeest: “Dat is nu juist het punt. De stad is populairder dan ooit. Die schaarste is in Amsterdam wel degelijk een autonoom gegeven, waar overigens ook mensen met een middeninkomen last van hebben. En het klopt dat die schaarste deels is ontstaan doordat we wijken hebben opgeknapt en sociale huurwoningen verkocht. Maar er zullen altijd extra geliefde plekken zijn. We moeten af van de wens om overal een ‘gemiddelde buurt’ te creëren: een uitgebalanceerde buurt met alle inkomenscategorieën, leeftijden en levensstijlen keurig vertegenwoordigd, die we als mal over alle delen van de stad kunnen trekken. Dat idee ontkent de manier waarop een stad historisch gegroeid is. Er zijn wijken met veel kleine woningen, wijken waarin grondgebonden gezinswoningen domineren, of juist flats. Er bestaan ook stukjes goudkust. En daartussen wordt verhuisd. Dat maakt de stad nu juist zo interessant. We moeten in ieder geval af van dat ideaalbeeld van een stad. Daar hebben we bij links nog wel eens last van gehad.”

Hochstenbach: “Klopt, en daar ben ik ook zeker niet voor. Mijn huidige onderzoek richt zich op het idee van verschillende buurten die mensen bedienen in hun verschillende levensfasen. Je hebt eigenlijk een mozaïek van verschillende buurttypen nodig binnen een stad. Als je kinderen krijgt, heb je meestal een grotere woning nodig en andere voorzieningen. Daar zou een andere buurt in moeten kunnen voorzien. Maar van de wens tot het creëren van één gemiddelde wijk moeten we inderdaad af.”

Van Poelgeest: “Bij dat idee van een mozaïek van buurten is het trouwens goed om Amsterdam als een veel groter gebied te beschouwen. De stad is veel groter dan de gemeente Amsterdam. Diemen en Zaanstad en Amstelveen vind ik ook Amsterdam. Er wordt vaak gezegd: middeninkomens zijn ondervertegenwoordigd in de stad. Maar Diemen staat vol met doorzonwoningen en is dichterbij de Dam dan Zuidoost.”

Hochstenbach: “Ik wil nog wel een risico aanstippen: als we het idee van ‘de gemiddelde buurt’ loslaten, leggen we ons erbij neer dat we centrale delen van de stad vrijgeven aan de markt en de mensen met hogere inkomens.”

Van Poelgeest: “We moeten de functie van steden als emancipatiemachine niet vergeten. Mensen komen van heinde en verre naar Amsterdam, in een fase waarin ze nog een hoop te ontdekken hebben in het leven en ze zich kunnen opwerken. Voor die mensen moeten we het wel mogelijk maken zich in de stad te vestigen. Anders wordt het een verzameling gearriveerde burgers, wat de dood in de pot is voor een stad. Daar moet je dus wel op sturen. En de voor de hand liggende plekken waar nieuwkomers naartoe trekken, zijn binnenstedelijke wijken met kleine woningen.”

Hochstenbach: “Dat ik kritisch ben op gentrificatie, betekent niet dat ik kritisch ben op een veranderende bevolkingssamenstelling. Dat laatste hoort inderdaad bij een stad, en het is onterecht om nieuwkomers die de binnenstedelijke wijken in trekken, als schuldigen van gentrificatie aan te wijzen.”

Van Poelgeest: “Daar ben ik het zeer mee eens. Het gebeurt ook maar al te vaak dat scheefwoners de schuld krijgen, of dat scheefwoners hét argument zijn om meer sociale huurwoningen te verkopen. De scheefwoner is geen aso. Ik zou zeggen: wat fijn voor mensen als ze scheefwoner zijn geworden! Het betekent dat het beter met ze is gegaan. Het is een indicatie dat die emancipatiemachine werkt.”

Hochtstenbach: “We moeten alleen niet toestaan dat wijken steeds maar duurder worden en slechts een kleine groep daarvan de vruchten plukt. De emancipatiemachine wordt nu al selectiever. Daar gaat ook de groep die zich in de binnenstedelijke wijken vestigt, nadelen van ondervinden. Mensen die gedwongen moeten verhuizen, bijvoorbeeld vanwege een scheiding of gezinsuitbreiding, kunnen in hun eigen wijk geen betaalbare woning meer vinden. Dan is er dus sprake van uitsluiting.”

Van Poelgeest: “Maar het is toch niet realistisch om te verwachten dat je altijd in je eigen wijk kunt blijven wonen? Stel, ik woon op een halve etage in de Pijp en ik ga samenwonen. Heb ik er dan ook recht op om in diezelfde Pijp een woning van 70 vierkante meter te krijgen met mijn partner? Word ik dan uitgesloten als het niet lukt? Het eerlijke verhaal in dat geval is: als je groter wilt wonen, zul je moeten verhuizen. De vanzelfsprekendheid dat je snel 70 vierkante meter in de negentiende-eeuwse gordel moet kunnen krijgen, bestaat niet. Als we dat wel zouden willen, moeten op grote schaal woningen worden samengevoegd en dat willen we ook niet. Dan komen we in die mal van de maakbare wijk terecht.”

Hochstenbach: “Op de Amsterdamse woningmarkt gaan er mensen uitgesloten worden, daar kunnen we inderdaad niet tegenop bouwen…”

Van Poelgeest: “Maar het is toch geen uitsluiting als ik niet op dezelfde plek kan blijven wonen?”

Hochstenbach: “Sommige mensen kunnen dat wel.”

Van Poelgeest: “Dat is waar. Miljonairskinderen hebben het beter dan anderen, daar doen we ook niets aan. Er zijn nu eenmaal bofkonten die zich altijd een weg kunnen banen.”

Is er een mate van uitsluiting te noemen die we acceptabel vinden? Een soort ondergrens?

Van Poelgeest: ”Dat is moeilijk… we moeten kijken naar wat we vinden dat een stad als Amsterdam redelijkerwijs moet bieden aan betaalbare woningvoorraad. 80 procent, zoals in de jaren zeventig, was overdreven, maar nu naderen we de ondergrens. Amsterdam heeft nog 52 procent woningen beneden de liberalisatiegrens die op papier toegankelijk zijn voor mensen met een laag inkomen. Dat is een heel ander verhaal dan in Londen, Parijs of andere Europese steden. Maar vanwege de aantrekkende functie van een stad heeft ze een grotere voorraad sociale huurwoningen nodig. Enerzijds vanuit het oogpunt van verdelende rechtvaardigheid, anderzijds om haar functie als emancipatiemachine te kunnen vervullen. Ook studenten en starters op de arbeidsmarkt moeten een betaalbare woning kunnen vinden.”

Hochstenbach: “Het is een funeste beslissing geweest om de toegang tot sociale huurwoningen af te bakenen door de inkomensgrens omlaag te halen. Nederland werd altijd geroemd om zijn breed toegankelijke sociale huursector. Tussen 2002 en 2017 zijn er netto dertigduizend corporatiewoningen in Amsterdam verdwenen, door sloop en verkoop. Daarnaast verdwijnt de particuliere sociale voorraad als sneeuw voor de zon. Tegelijkertijd zijn er zestigduizend koopwoningen bijgekomen. Die combinatie heeft de stad minder toegankelijk gemaakt.”

Van Poelgeest: “In 2008 of 2009 heb ik als wethouder Ruimtelijke Ordening onderhandeld om de corporaties toe te staan nog één keer twintigduizend woningen te verkopen. Niet in één keer, maar gespreid over 10 tot 15 jaar. Ons motief: we hadden geld nodig, want het zogeheten vereveningsfonds voor de ontwikkeling van nieuwe gebieden raakte leeg. En ook in die nieuwe gebieden moesten sociale huurwoningen worden gebouwd. De corporaties kregen daarvoor geen subsidie meer uit Den Haag. We moesten woningen bijbouwen om aan de toenemende vraag tegemoet te komen. Of we die twintigduizend niet hadden moeten laten verkopen? Lastig… misschien niet, of misschien de helft. Hoe bepaal je het juiste getal?”

Hochtstenbach: “Het is nationaal beleid om een deel van de sociale huurvoorraad naar het vrije segment te tillen.”

Van Poelgeest: “Een deel van de betaalbare woningen is in particulier bezit. Eigenaren doen er van alles aan de woningen boven de puntengrens uit te tillen, om ze tegen de hoofdprijs te kunnen verhuren. Dus huisbazen stoppen een tweede keuken in een woning van veertig vierkante meter. Daar krijg je extra punten voor. Het stadsbestuur heeft weinig grip op de particuliere huurvoorraad, zeker binnen de ring. In die wetenschap moeten we dus heel voorzichtig zijn met corporatiebezit. Als je het verkocht hebt, ben je het kwijt aan de markt.
De druk op corporaties om te verkopen is heel groot geweest. Stef Blok, voormalig minister voor Wonen, zei: die corporaties stikken van het geld, laat ze maar verkopen. Van ons krijgen ze geen cent meer. En inderdaad, als de Amsterdamse woningcorporatie Ymere morgen de helft van haar bezit verkoopt, is ze vijf miljard euro rijker.”

Een andere ongemakkelijke waarheid is de zogeheten ecogentrificatie. Een wijk wordt groener gemaakt en meteen gaan de prijzen omhoog. In de Utrechtse wijk Lombok, die GroenLinks graag autoluw wil maken, willen veel bewoners bovendien liever hun auto voor de deur kunnen parkeren dan extra groen in de wijk.

Van Poelgeest: “Een nog grotere ongemakkelijke waarheid is dat de wijken waar GroenLinks goed scoort, de afgelopen twintig jaar het meest gegentrificeerd zijn. Onze kiezers genieten van die mooi opgeknapte wijken, en zijn bereid daar extra voor te betalen.”

Maar GroenLinks wil ook dat iedereen van die mooie wijken kan genieten.

Van Poelgeest: “Dat is inderdaad ingewikkeld. Wellicht zouden we net zoals ten tijde van de grote stadsvernieuwing in de jaren zeventig moeten doen. In eerste instantie werd deze centraal geleid, later ging dit over in ‘bouwen voor de buurt’, waarbij bewoners nauw betrokken werden bij de verbetering van hun wijk. Misschien hebben we een ‘bouwen voor de buurt 2.0’ nodig, waarbij we uitgaan van de voorkeuren van de mensen die op dit moment in een wijk wonen. Als zij allemaal een auto voor de deur willen, moeten we daar ook naar luisteren.”

Hochstenbach: “Het is een gerechtvaardigd streven om het autogebruik in een wijk terug te dringen. Maar het vervangen van parkeerplaatsen door groen zal de prijzen hoe dan ook opdrijven. Vooral nieuwkomers hebben daar last van. Dit zouden we kunnen voorkomen door een deel van de huurwoningen vrij te stellen van marktwerking.”

Van Poelgeest: “Je zou de huurprijzen inderdaad kunnen reguleren, of het corporatiebezit in stand houden. Het punt dat mensen in een wijk als Lombok hun parkeerplek niet kwijt willen, is weer een ander probleem. Als wethouder die wil luisteren naar de bewoners van zijn of haar gemeente, moet je dat dan deels ook doen.”

Hochstenbach: “Of een alternatief bieden, in de vorm van een centrale parkeergarage dicht in de buurt.”

Van Poelgeest: “We moeten ons wel blijven realiseren dat als we een buurt opknappen, dit nu eenmaal tot gevolg heeft dat de prijzen omhooggaan. Het lijkt me niet goed om te concluderen dat we die wijken beter niet hadden kunnen aanpakken.”

Hochstenbach: “Angst voor gentrificatie is inderdaad geen reden om een buurt niet op te knappen.”

Van Poelgeest: “Het verhaal over gentrificatie is dus tweeledig: er is schaarste, dat is een autonoom gegeven. Het tweede aspect is dat we ons onvoldoende hebben gerealiseerd dat als iets schaarser wordt, we het beter moeten reguleren.”

Is ‘degentrificeren’ een optie, bijvoorbeeld door sociale huurwoningen in rijke buurten neer te zetten?

Van Poelgeest: “Dat zou verspilling van geld zijn. We hebben te maken met een stad die historisch gegroeid is… als we dat doen, gaan we weer de kant op van de ideale stad. We gaan geen corporatiegeld verspillen om een villa in de Apollobuurt op te kopen en deze te verhuren aan één bofkont die toevallig op dat moment bovenaan de wachtlijst staat. Het moet gaan over kansen, beschikbaarheid. Er zijn nu eenmaal buurten waar je met een laag inkomen niet kunt wonen.”

Maar gentrificatie gaat nu juist over afnemende kansen.

Hochstenbach: “Over kansenongelijkheid gesproken: een groot probleem is dat jongeren die het ouderlijk huis willen verlaten, nu nauwelijks een betaalbare woning kunnen vinden.
Gentrificatie wordt vaak gerechtvaardigd door terug te verwijzen naar de tijd waarin het slechter ging. De jaren tachtig bijvoorbeeld, waarin Amsterdam te kampen had met leegloop. De stad ligt er ontegenzeggelijk beter bij, maar Amsterdam is tegelijkertijd nog nooit zo saai en burgerlijk geweest.”

Van Poelgeest: “We zouden meer rafelranden moeten hebben?”

Hochstenbach: “Ja, rafelranden zijn belangrijk. Gentrificatie kan op termijn de aantrekkelijkheid van de stad ondermijnen. Er moet ruimte blijven voor zaken die niet commercieel rendabel zijn, bijvoorbeeld om je als kunstenaar met een bijbaantje op nog-niet-rendabele projecten te storten.”

Van Poelgeest: “Ik ben erg voor meer rafelranden, maar laten vooral niet gaan denken dat we dat kunnen organiseren. Dat is een beetje hetzelfde als het oprichten van de Bond voor Anarchisten. We moeten niet alles willen regelen.”

Hoe moet GroenLinks zich nu verhouden tot gentrificatie? Omarmen of vermijden?

Van Poelgeest: “Als je gentrificatie definieert als het mooier maken van de stad, en je bent in staat om de autonome schaarste beter te reguleren, hoeft het niet iets slechts te zijn. Het opknappen van de stad is een plicht voor ieder bestuur.”

Hochstenbach: “Gentrificatie heeft verschillende aspecten. Een veranderende bevolkingssamenstelling is iets wat een stad niet teveel moet willen bijsturen. Het mooier maken van een stad is zeker positief. Voor mij hangt gentrificatie vooral samen met het onbetaalbaar worden van de stad. Daar moet je actie tegen ondernemen.”

Van Poelgeest: “Het zou helpen als het gemeentebestuur meer middelen had om de perverse uitwassen van schaarste tegen te gaan. Ik kan me voorstellen dat bestuurders dit ervaren als een gevecht zonder wapens. Je kunt afspraken met corporaties maken en nieuwbouw organiseren, maar we bouwen in Amsterdam nu vijf- tot zesduizend woningen per jaar. Dat is op zich veel, maar in relatie tot een woningvoorraad van meer dan 400.000 woningen een druppel op de gloeiende plaat. En de particuliere huursector is op basis van de huidige wet nauwelijks te reguleren.”

Hochstenbach: “De verkoop van corporatiebezit is overigens niet de enige manier waarop stadsbestuur gentrificatie stimuleert, en regulering van de woningmarkt dus niet de enige oplossing. Het horeca- en winkelaanbod wordt ook gestuurd. We denken dat achter die hippe kroegjes en koffietentjes slimme ondernemers schuilgaan, maar die ondernemers worden gesubsidieerd met onder meer Europees geld. Van corporaties krijgen ze huurruimte vaak met korting aangeboden. Het is dus niet alleen een kwestie van marktwerking.
Bij mij in de Transvaalbuurt in Amsterdam stond een pand leeg waar een belwinkel in zou komen. Het stadsdeelbestuur stapte vervolgens naar de verhuurder: wij kennen nog een ondernemer van een hippe zaak, willen jullie die niet overwegen? Uiteindelijk is die winkel er gekomen. Ik vel hier geen waardeoordeel over deze ondernemer of over de belwinkel. Maar het dient als voorbeeld voor de manier waarop de samenstelling van de wijk wordt aangestuurd. Zodra gentrificatie wordt beschouwd als natuurfenomeen, hoeft een stadsbestuur zich niet meer verantwoordelijk te voelen voor de negatieve consequenties.”

Hoe beperk je de negatieve gevolgen van gentrificatie?* Maak sociale huurwoningen toegankelijk voor middeninkomens door de inkomensgrens voor deze woningen te verhogen.* Denk als gemeente goed na voordat je corporatiewoningen verkoopt. Eenmaal verkocht, ben je ze kwijt aan de markt.* Geef gemeenten meer mogelijkheden om de particuliere huurmarkt te reguleren, bijvoorbeeld door ze toe te staan de liberalisatiegrens te verhogen.* Streef niet naar ‘gemiddelde buurten’, maar onderzoek de mogelijkheden voor een mozaïek van buurten die voorzien in verschillende levensfasen van mensen.* Betrek bewoners bij de verbetering van hun wijk en luister serieus naar hun wensen.

Dit artikel verschijnt in het zomernummer van tijdschrift de Helling. Klik hier om je te abonneren.

Cody Hochstenbach en Maarten van Poelgeest. Foto door Peter Valckx.

Hoofdredacteur van tijdschrift de Helling.
Alle artikelen